2月28日以來有14個以上的城市開始出台房地產調控政策，3月16日就有北京等6個城市出台了房地產調控政策。而這一波的近20個城市的房地產調控政策，又分為兩類。一類是今年政府工作報告所要求的「遏制熱點城市的房價過快上漲」，另一類則借助所謂的房地產調控，實際上是一種房地產銷售的饑餓行銷。

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房市的飢餓行銷

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前一類是以北京為代表的一二線熱點城市，如北京、廣州、鄭州、長沙、南京、青島等城市。這次千呼萬喚才出台的北京房地產調控政策，主要工具是限購限貸。限購當然早就有，這次房地產調控政策的重點放在限貸上。比如，對於一套與二套的區別，認房又認貸。這裡認房是指購房者在北京有沒有住房，有住房就是二套；認貸則是指購買住房者以往做購買住房貸款沒有。只要有這些貸款記錄，都算有貸款過，算第二套。而第二套住房貸款的首付比例上升到60%（普通住房）和80%（144平方米以上非普通住房）。同時住房按揭貸款的年限都不得超過25年。也就是說，如果這些限貸政策實行，那麼購買第二套以上住房的投機炒作者基本無能力及沒有意願再進入市場，這種房地產市場僵持的持續時間越長，這些城市房價上漲預期逆轉的概率就越大。如果一二線城市的房地產市場預期出現逆轉，那麼中國房地產市場長週期調整才會開始。當然，這次北京房地產調控政策還有兩個重要資訊，一是企業購買的住房在3年內不可出售，必須持有3年後出售，而且住房賣出給個人也得限購。這意味著大陸不少企業不從事實業，而是參與房地產炒作並相當嚴重。如果對企業賣房實行這樣的限制，那麼這些炒作住房的企業將面臨較大的風險。北京房價不跌的神話將可能打破。估計北京的這些房地產調控政策很快成為其他城市調控的範本。也就是說，對於熱點城市來說，上述三個方面的房地產調控政策，對市場造成的衝擊肯定會很大，2016年以來進入這些市場住房投資者可能成為最後一波接盤俠，陷入長時間的投資困境之中。另一類是在北京之前，過去半個月已有18個市、縣、區實施新一輪地方樓市限購、限貸等加碼的調控政策，在這些城市中，除了幾個為二線城市之外，這些出台房地產調控政策的城市多以是2016年一二線熱點城市的周邊。可以說，儘管借助熱點城市之餘暉，去年這些周邊城市也出現了房地產市場空前繁榮及房價快速上漲，但是其價格上漲幅度遠小於瘋狂上漲的程度，也沒漲到這些地方政府所認可的價位。在這種情況下，這些城市為何也要出台所謂的房地產宏觀調控政策？其實，這些城市的住房多得是，可建設住房的土地更是多得是，其調控的目的就是如何把2016年熱點城市房價上漲的瘋狂引到這些周邊城市，他們也得裝模作樣地出台所謂的房地產宏觀調控政策，其實是一種房地產市場的饑餓行銷。向外地居民招手這些調控政策，規定外地居民可購買一套住房，等於告訴投資者，趕快來這裡購買住房吧。一個住房投資炒作者，在每個城市都可買一間，那麼他們手上要持有十幾間房屋不是很容易嗎？這些城市的房地產市場就有可能在這種饑餓行銷中出現房價的瘋狂上漲。可見，新一輪的房地產調控，可能會讓中國房地產市場分化得更是嚴重。一邊是一二線熱點住房銷售突然掉入冰凍期，房地產投機炒作在短期內得到遏制；另一邊一些三四線城市可能出現銷售火爆場面，房地產泡沫向這些城市蔓延。（全文見中時電子報）（作者為青島大學經濟學院教授）(旺報) var _c = new Date().getTime(); document.write('');







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